조정대상지역 해제 효과 및 바뀌는 점 정리

최근 부동산 시장의 거래 절벽이 이어지고 있고 부동산 가격의 단기간 낙폭이 너무 가파른 모습이 보이고 있습니다. 정부에서도 문제를 인식했는 지 최근 원희룡 국토부장관이 국토교통위원회 전체회의에 출석하여 급격하게 밑으로 꺽이는 것을 막고 완화할 필요가 있다는 취지의 입장을 밝히기도 했습니다.

조정대상지역 해제 효과 및 바뀌는 점

정부는 이러한 조처로 국토교통부에서는 9월 21일, 11월 10일 보도자료를 통해 투기과열지구와 조정대상지역을 대폭 해제하는 정책을 발표하기도 했습니다. 이러한 조처는 어떤 사람에게는 아무런 상관이 없겠지만, 어떤 사람에게는 관심을 갖을만한 중요한 변화이기 때문에 어느 지역까지 규제 지역이 해제되는지, 남아있는 규제지역은 어디인지, 그리고 대부분 조정대상지역에서 해제되기 때문에 조정대상지역 해제 시 효과와 바뀌는 점에 대해 정리해보겠습니다.

◑ 부동산 규제 지역이 바뀌는 지역

국토교통부에서 2022. 11. 10. 발표한 보도자료와 지난 9월 21일 규제 해제된 내용을 바탕으로 현재 규제지역을 정리해 보았습니다. 현재 투기지역은 15곳으로 9월과 동일하고 투기과열지구 및 조정대상지역은 서울과 서울 주변 경기도 4개 지역으로 조정되었습니다.

아래의 표와 그림을 확인하시면 자세한 규제지역을 자세히 알 수 있을 것 같습니다.

이러한 변화를 2020년과 비고해보았습니다. 2020년에는 투기과열지구 49곳, 조정대상지역 111개 지역이 해당되었는데, 이번 조치로 2022년 11월 14일부터는 투기과열지구 및 조정대상지역은 규제지역이 대폭 축소됩니다.

◑ 부동산 규제 해제 효과 및 달라지는 점

규제지역 해제와 함께 몇가지 완화 정책도 나왔습니다. 아래의 표로 정리해 보았으니 한번 확인해보세요. DSR 부분이 누락되었다는 의견이 있어 추가했습니다. 참고바랍니다.

고구마아저씨 (kkoguma.tistory.com/)		투기과열지구	조정대상지역	비규제지역
청약	1순위 자격	가입 24개월 이상 해당지역 거주자 우선 공급		수도권 12개월 지방 6개월 이상
	1순위 제한	무주택 세대주만 가능 (1주택자는 처분서약, 처분기한 2년)		세대원, 다주택자 가능
	가점제 비율	60㎡이하 40% 60~85㎡ 70% 85㎡초과 80%	60㎡이하 40% 60~85㎡ 70% 85㎡초과 50%	85㎡이하 40% 85㎡초과 추첨 100%
	과거당첨이력	세대 전원 5년내 당첨 사실 없어야		無
	재당첨 제한	투과지구 10년 / 조정지역 7년 (단, 투기과열지구, 청약과열지역 외 민영주택은 청약 가능)		無
	오피스텔	지역거주자 우선 분양 (~20%)		無
전매 제한	아파트	등기일까지, 최대 5년 (분상제 적용시 최대 10년)	등기일까지, 최대 3년 (분상제 적용시 최대 10년)	無 (분상제 적용시 3년까지)
	아파트 공통	수도권 과밀억제, 성장관리 및 기타 광역시는 등기일 또는 3년 수도권 자연보전권역 및 기타 광역시 도시지역외 지역 6개월		변동없음
	오피스텔	100실 이상, 소유권이전등기일까지		無
대출	중도금 대출	보증건수 세대당 1건 (1주택자는 처분서약 2년) -분양가 9억이하 → 12억으로 추진중, 전입 의무 폐지		보증건수 세대당 2건 (12억이하, 전입의무 없음)
	LTV (주택담보인정비율)	무주택, 1주택자(처분조건) 50% 최대 6억, 주택가격 무관		무주택, 처분조건 70% 1주택 이상 60%, 최대 6억
	DTI (총부채상환비율)	40% (서민실수요 60%)	50% (서민실수요 60%)	60% (1주택이상 50%)
	DSR (총부채원리금상환비율)	40%	40%	40%
	서민실수요	부부합산 연소득 9천만원 이하, 무주택 세대주, 배우자 LTV 최대 70%, 최대 6억 (주택가액 투과 9억 / 조정 8억)		無
	생애최초	LTV 80%, 최대 6억 (지역, 소득기준, 주택시세 무관)		변동없음
	주택담보대출	기존주택 처분서약 (처분기한 2년) / 신규주택 전입 의무 폐지 (2주택이상 보유세대는 주택신규구입 위한 주담대 금지)		기존주택 처분서약 없음
세제	취득세	1주택 1~3% / 2주택 8% / 3주택 12% (생애최초는 소득, 주택가격 무관 감면 200만원 한도)		2주택까지 1~3% 3주택 8%, 4주택 12%
	종부세	2주택 이상 중과		3주택 이상 중과
	양도세	2주택자 + 20% / 3주택자 + 30% (23.05.09까지 중과 유예)		6~45% 기본세율 (보유기간 2년 이상)
	양도세 비과세	2년 보유 + 2년 실거주		2년 보유 (실거주의무 없음)
	일시적 2주택 비과세 요건	종전주택 처분기한 2년 (세대 전원 전입요건 폐지) 종전주택 취득 후 1년 후에 신규 주택을 취득해야 효력발생		종전주택 처분기한 3년
	장특공제	다주택자 미적용		다주택자 6~39% 공제 가능
자금조달 및 입주계획서		제출 + 증빙자료 제출	제출	6억 이상 주택구입시 제출
기 타		조정지역 해제시 양도세 비과세 요건은 취득일 기준 / 분양권은 등기일 기준 / 양도세 중과여부는 매도 시점 기준 무순위(줍줍)는 전국 청약 가능(무주택자)